Você recebeu uma notificação do síndico, ou ouviu no corredor que “aqui não pode fazer Airbnb”. Antes de qualquer coisa, uma coisa é certa: se você se pergunta se o condomínio pode proibir Airbnb, saiba que esse é um dos temas mais disputados do direito condominial brasileiro hoje. Não existe resposta única que sirva para todo prédio — e quem te der uma certeza absoluta está simplificando demais.
Resposta direta: depende, principalmente, do que diz a convenção do condomínio. O STJ já decidiu que um condomínio com convenção de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação por temporada estilo Airbnb (REsp 1.819.075/RS, 4ª Turma, abril de 2021). Mas há decisões de outros tribunais em sentido contrário, e o tema ainda não está pacificado. Na prática, quem define o tamanho do seu risco é o texto da convenção — e, por isso, ele é o primeiro documento que você precisa ler.
Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica para o seu caso.
O que diz a convenção é o ponto de partida
A convenção condominial é a lei interna do prédio, registrada em cartório. No tema da temporada, três coisas importam:
- A destinação do condomínio. Se a convenção fixa destinação exclusivamente residencial, ela é o fundamento que o STJ aceitou para validar a proibição da locação por curta temporada.
- Restrições e regras específicas. Algumas convenções proíbem expressamente a temporada; outras só regulamentam (cadastro de hóspedes na portaria, regras de uso das áreas comuns). Convenção omissa não é carta branca nem proibição — é zona cinzenta, e é onde a disputa costuma parar na assembleia ou no Judiciário.
- Quórum para alterar. Mudar a convenção exige assembleia e quórum qualificado — a regra geral do Código Civil para alteração de convenção é de 2/3 dos condôminos. Decisão isolada do síndico, ou reunião sem o quórum exigido, não altera a convenção. As porcentagens e regras específicas podem variar conforme o caso — confirme com um advogado.
Condomínio pode proibir Airbnb? O que o STJ já decidiu — e o que ainda está em disputa
O precedente mais citado é o REsp 1.819.075/RS, julgado pela 4ª Turma do STJ em abril de 2021. Nele, o tribunal entendeu que um condomínio cuja convenção fixava destinação exclusivamente residencial podia impedir a locação por curta temporada, por considerá-la um contrato atípico de hospedagem — mais próximo da atividade hoteleira do que da locação residencial tradicional.
Dois pontos importantes sobre esse julgamento:
- Não foi uma decisão do tribunal inteiro, e sim de uma das turmas. Isso significa que ela orienta, mas não encerra o assunto: outras turmas e tribunais estaduais podem chegar a conclusão diferente analisando convenções com redação distinta.
- O fundamento foi a destinação exclusivamente residencial da convenção. Convenções com redação diferente podem levar a resultados diferentes.
Por isso, é possível encontrar decisões que permitem a temporada, decisões que a restringem e decisões que exigem regulamentação. O quadro é controverso e muda conforme o texto da convenção e o tribunal. Se alguém te disser que “a Justiça já decidiu que pode” ou “já decidiu que não pode”, desconfie das duas frases.
Condomínio pode multar quem aluga por temporada?
Pode aplicar multa se a restrição está formalmente prevista na convenção e foi aprovada com o quórum correto — como faria com qualquer outra infração. A validade dessa multa, porém, depende da validade da regra que a originou: uma multa baseada em decisão de assembleia sem quórum, ou em regra que nunca foi incorporada à convenção registrada, é contestável.
Como o tema não está pacificado, contestar ou pagar é uma decisão que envolve risco — e é exatamente o tipo de avaliação que cabe a um advogado olhando os documentos do seu prédio.
O que fazer se você recebeu uma notificação
Se o condomínio já notificou ou ameaça multar, estes passos organizam a situação antes de qualquer confronto:
- Peça a convenção e o regimento interno por escrito. Muita “proibição” citada verbalmente não existe no documento registrado em cartório.
- Identifique a destinação do condomínio — exclusivamente residencial é a redação que mais expõe você, à luz do precedente do STJ.
- Verifique atas de assembleia: se houve aprovação de restrição, confira se o quórum exigido foi atingido.
- Avalie sua própria operação. Barulho, excesso de hóspedes, mau uso de vagas e elevador são o argumento mais forte que um condomínio pode usar contra você — mesmo com convenção omissa.
- Converse antes de litigar. Muitas restrições nascem de atrito pontual, e um acordo sobre cadastro de hóspedes e horário de check-in pode resolver sem processo.
- Procure um advogado se a multa já estiver formalizada — cada convenção tem detalhes que mudam o desfecho, e este texto não substitui essa análise.
Vale a pena verificar a convenção antes de operar (ou comprar)
Se você está avaliando um imóvel para temporada — seja para operar, seja para comprar —, investigue a convenção antes de fechar negócio. Pergunte à administradora ou ao síndico se há restrição formal à locação por temporada e leia a destinação do prédio. É muito mais barato descobrir isso antes do que depois, com o imóvel já anunciado no Airbnb ou na Booking.com.
Perguntas rápidas
Síndico pode proibir Airbnb sozinho, sem assembleia?
Não. Restrição à temporada precisa estar prevista na convenção, aprovada em assembleia com o quórum qualificado exigido. Decisão isolada do síndico não tem essa força — mas se a convenção já proíbe desde o registro do prédio, não houve assembleia nenhuma: a regra já existe, e aí vale.
Se a convenção não fala nada sobre temporada, posso alugar tranquilo?
Não é automático nem garantido. Convenção omissa é zona cinzenta: há quem defenda que a temporada é exercício do direito de propriedade, e condomínios que tentam restringi-la mesmo assim, via assembleia ou ação judicial. É a situação em que mais vale conversar com o síndico e, se possível, com um advogado.
A decisão do STJ vale para o meu prédio?
Não necessariamente. O REsp 1.819.075/RS valeu para o condomínio daquele caso, com a convenção daquele prédio. Ele serve de referência importante, mas o resultado depende do texto da sua convenção e do entendimento do tribunal que julgar eventual disputa.
O que isso muda na sua rotina
Independente do desfecho jurídico, um operador organizado tem menos atrito com o condomínio: cadastro de hóspedes em dia, comunicação clara das regras do prédio antes do check-in e histórico de reservas fácil de apresentar se o síndico pedir explicações. Essa rotina fica mais simples com um calendário multicanal bem sincronizado e com mensagens automáticas que avisam o hóspede das normas do prédio antes da chegada.
Se a sua operação está crescendo e você quer profissionalizar a gestão além da questão jurídica — reservas, comunicação e repasses num lugar só —, conheça os planos da Auro Stay.